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【綠庭視界】公募基礎設施REITs重磅來襲,REITs即將揚帆起航

2020-05-07

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2020年4月30日,中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,同時證監會推出了《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿),二者對公募基礎設施REITs的試點范圍、項目要求、融資用途、產品設計等方面做出相應規定,標志著國內公募REITs拉開序幕。



本期,綠庭視界將為大家盤點《通知》及《指引》中的核心內容,并嘗試為大家剖析未來國內公募REITs的發展路徑。




目錄

  • 公募REITs核心要點


  • 與類REITs的對比


  • 公募REITs展望




1、公募REITs核心要點


從《征求意見稿》具體內容看,國內公募基礎設施REITs在運作方式、收益分配、杠桿限制方面的規定與國際接軌。其中,收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%,與國際一致;借款總額不得超過基金資產的20%,杠桿限制比其他國家REITs嚴格。


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綠庭視界認為,國內公募基礎設施REITs的交易結構和國際模式存在差異。在現有法律制度和實踐背景下,“公募基金+ABS”成為公募REITs阻力相對較小的模式,與國外REITs采取公司型或信托型有所差異。




2、與類REITs的對比


國內已發行的產品部分符合了國外REITs的標準,但在交易結構、運營方式、收益分配等存在差異,因此稱為“類REITs”。截至2020年4月30日,存續的類REITs共68只,發行額合計為1271.97億元。其中,基建類的收費路橋類REITs有3只,發行額合計109.9億元,占比8.64%。


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據權威機構的觀點,公募REITs與類REITs的主要區別有:

一、類REITs交易結構體現了固定收益屬性。

原始權益人或其關聯方認購次級,而外部投資者認購優先級,優先級享有固定收益。同時,類REITs采取多樣化的增信措施保障優先級現金流。

二、優先級/次級分層,多種增信措施保障優先級現金流。

類REITs通常采用優先級/次級分層,原始權益人或其關聯方作為劣后投資者,認購次級資產支持證券,而外部投資者認購優先級,享有固定收益。同時,類REITs還采取多樣化的增信措施保障優先級現金流。

三、公募基礎設施REITs引入公眾投資者,并增強流動性。

目前類REITs投資者范圍較小,且私募發行,投資者一般只能在開放期選擇回售,產品流動性弱,導致產品近幾年數量和規模增速緩慢,市場很小。公募REITs的試點,最核心是解決了類REITs的痛點,即參與者少和流動性弱的問題。


綠庭視界認為,對于投資者來說,國內公募基礎設施REITs最核心的關注點是提供了極大的流動性,未來必將成為與股市、債市等具有同樣吸引力的投資工具。



 

3、公募REITs展望


據權威機構的觀點,公募基礎設施REITs長遠發展,可能有兩個問題仍需解決。


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綠庭視界認為,未來隨著管理人問題與基礎設施REITs的供需匹配問題等得到解決,我國REITs市場將更加廣闊,產品將更加豐富。




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結語



中國版REITs先以基礎設施REITs的形式進行試點,既符合我國當前的國情,也有益于在實踐中不斷探索中國特色的REITs制度。相信在監管機構的不斷推動、試點產品的順利發行之后,更多的基礎資產類別能夠納入到REITs的體系中來,使得我國的REITs產品結構逐步向發達市場靠攏,REITs投資市場也將更具吸引力。


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