觀點地產網 （2019年11月16日·上海）兩節企業課堂、五場精彩討論、十二個主題演講，2019觀點商業年會全體大會歷時兩天，在上海正式圓滿閉幕。

在“趨勢·存量物業新局”的主題討論會上，綠庭投資董事兼副總裁林鵬程先生受邀參加，與來自海內外商業地產的發展商、投資商、運營機構、金融機構等代表共同探討存量物業新局。

（左起：余燎、潘韜、楊斌、蔣云海、林鵬程、辛長征、葉建成、李川北）

主持嘉賓

余燎  強勁資本聯合創始人

討論嘉賓

潘韜  信韜商業投資管理有限公司董事總經理

楊斌  上海百聯資產控股有限公司副總經理

蔣云海  印力集團上海城市活力中心總經理

林鵬程  綠庭投資董事兼副總裁

辛長征  遠洋資本總經理助理、投后運營業務董事總經理

葉建成  仲量聯行中國及華東區投資部總監

李川北  BEICapital合伙人兼董事總經理

精彩對話摘要

余燎：現代商業，涉及到商場、購物中心、辦公、物流方方面面，在存量資產領域里面還有什么機會嗎？或者吸引你們的點是什么？

潘韜：成立信韜資本后經歷了兩個階段。第一個階段，按照傳統思路，收購存量資產商業，通過運營改造讓價值提升，希望以后有更高的價格出手。但第一階段的問題是資金和資產都很貴。第二階段，與地方政府合作，中國真正存量資產的大地是在地方政府，只有通過這樣的合作來進行運營，這讓我們擺脫了資產高和資金高的壓力。中國是一個地方政府主導的市場和社會，這是很好的機會，民營企業配合地方政府做這些存量資產的盤活是非常有機會的。

潘韜 信韜商業投資管理有限公司董事總經理

楊斌：比較理解潘總的體會。因為國企本身在中國這個資本語境之下，資金成本和資產成本都雙低，這一點是我們的優勢。百聯在上海就有數百萬方的存量，幾百處物業，而且歷史物業相對來講處在比較核心的位置。存量資產都在體制之內，尤其優質的。但是對于體制內的來講，他也同樣需要專業的運營，來把這些存量的物業價值挖掘出來。結合百聯自身優勢、運營團隊和產品線，比較看好存量未來。

蔣云海：這幾年存量確實是一個風口，我們自己來看存量物業有它的機會點，本身區位比較有優勢，建筑層高、交通便利性，這是一個大的機會。反過來講既然是存量，會有一些歷史的原因，比如說產權的清晰度、建筑格局或者基建不是特別符合現代商業的實用功能，這里面確實是有風險。我們覺得存量物業的提升是機會性的，確實有一定的風險，因為需要投入一定的資本再改造。法律法規上，大家都知道目前的存量項目舊改，目前規范化的報批程序，希望能夠推動這些，從而使存量的物業發揮更大的價值。

蔣云海 印力集團上海城市活力中心總經理

李川北：中國將慢慢進入存量資產的年代，意味著增量要慢慢退出或者減少。房地產是現金流，它是一個投資的工具，有現金流才有投資價值。我覺得存量資產一定要增加當期性。隨著各個參與方認知的差距縮短，以及法律法規和認知到位，將來這個活會干的容易一點，現在大家挺不容易的。

林鵬程：如果能突破兩個方向，將會對物業的價值有明顯的提升。第一個方向是改變物業原來的經營方式。以綠庭投的工業用地物業為實例，結合市政府的政策，因勢利導，將工業用地用于長租公寓報批，資金回報率可達13%以上。第二個方向是在改造過程中，如何合理使用公共區域的面積，增加可以使用的產生坪效的面積，這在整個存量改造里是非常重要的環節。當然，通過改造提高租金的單價，需要付出很大的努力，要有精細化的管理，還有改造符合時代的潮流。雖然難，但卻是好的思路。

林鵬程 綠庭投資董事兼副總裁

辛長征：補充一個觀點，專業的人做專業的事，對物業的價值評判，包括如何做成一個匹配的二次定位。包括一年半到兩年的改造過程，也包括未來三到四年的運營過程。大量的私有業主自發性的改造，但由于不夠專業化，導致對二次定位把握的偏失、設計定位，到后期運營，都差強人意。存量行業，應該是強者愈強，在大浪淘沙的過程中，涌現出一批能夠找準項目、找準改造方向，匹配這個項目未來的量體裁衣精干的改造團隊。

葉建成：我們主要是做存量房的，通過過去十幾年的觀察，中國存量房市場的體量又龐大了。從交易量來講，十年前一年的交易量是一兩百億，但今年到年底是過一千億的存量房大宗交易，連續保持了四年，所以今天的存量房市場是一千億的。地產資金存量房的資產管理是一個行業，從交易量來講已經是千億了，在中國這樣的千億市場里面是存在的。投資經營機構是地產的經營管理公司，在未來十年肯定有很大的增長。中國投資市場跟國際市場越來越接軌，國際投資市場是機構性為主導的投資者把持的，在中國過去都是小的投資者。最近我們做了一個統計，在上海機構投資者買家和機構投資者賣家做一個比例的話，今年有40%左右，市場好的時候有70%，代表我們投資市場往機構性的發展。如果買家多的話，三年之后賣家的機構投資者也會多，投資人買完兩三年就要出貨了，現在投資機構都集中在高機會上，我覺得未來中國最大的機會是長期持有，每個買家都想超低是沒有意義的，要有不同的投資回報率，讓市場有一個生態。

葉建成 仲量聯行中國及華東區投資部總監

余燎：剛才這一輪大家在聊存量，有困難也有機會。接下來談的事情是開發商這么多年可以這么快的周轉，賺這么多錢，因為他退出很快，日清、秒清，做的所有產品不怕賣不出，這在國外是不存在的，既然資本已經進來了，假設你入局了，你打算怎么退呢？這是一個值得資本思考的問題，我們把存量過渡到資本端，我們反過來，建成后，怎么退？

余燎 強勁資本聯合創始人

葉建成：我們發現在退出的項目里面，最多的是辦公樓，第二個是服務公寓，退出不是因為它穩定成熟，是因為人家買來可以享受，第三個退出最糟糕的是商業。現在還沒看到有案例的退出是長租公寓。現在市場上有一個糾結，到底應該要做好去賣給別人，還是就打爛它再賣給別人。看到成功改造辦公樓退出的，原因不是改造的好，而是市場升值的空間，沒辦法知道什么樣的態勢。整體市場處于1.0的版本，肯定會往2.0版本發展，像長租公寓。我司最近在日本幫黑石出售了八十多億的項目，賣給了德國的保險公司，收益穩定。中國以后也會往這一條路去走的，建立一個打包的方式。中國人口多，租賃需求也是一個風口，只不過退出還不是風口而已，但這個還是一個機會。

辛長征：遠洋資本通過搭建股權型基金，囊括了存量項目，這是第一步。第二步將和遠洋集團共同發起已開發成熟的核心物業基金，面向海內外募集。改造型基金周期較長，強調管理機構的專業性。存量的改造，從宏觀區域到微觀區域，各類改造的匹配同樣依托于專業性。

辛長征 遠洋資本總經理助理、投后運營業務董事總經理

林鵬程：綠庭在國內外都有針對存量的投資。在國內，募集資金對資本回報率的要求是很高的。企業對外借債達8%-9%，如果單從資金回報率考慮，不可能滿足這個要求，大概率的人在做存量物業的時候希望在輕租的狀態下進行交易。美國和國內有不同的地方。我們在美國有些存量的出售型公寓投資，相比于國內住宅開盤前，已經有50%的認購量。在美國市場，基本上剛開盤的時候只有5%的認購量，然后每個月去化幾套。當住宅的風口過了以后，未來中國可能也會發展到那一步。綠庭在存量投資上的原則就是，在項目過程中不能出現資金斷裂，要保證資金足額覆蓋管理成本，不能有額外的資金投入。未來中國的市場會變，無論是退出，還是大眾交易的買家越來越多，包括社會融資成本的下降，造成持有型投資會成為市場的主流。做存量投資最起碼的要求就是所有運營收入要覆蓋所有的運營成本和資金成本，這是最起碼的要求。

李川北：國外市場相對成熟。國外已有保險公司在商業地產改造物業后接盤。中國市場未來也會趨向這一形式，但當前未能達到，需要滿足三個條件。第一個是要有共同的認知，第二個是要有東西給他們接盤，第三個是需要我們，我們能把一個物業通過改造產生穩定收益，還可以持續地進行資產管理，讓他們保持這種狀態。當然，還需要把這些物業攢起來，不是單個單個的。有這三個條件，我覺得下一步一定可以形成退出的機制。

李川北 BEICapital合伙人兼董事總經理

蔣云海：從大的環境來講，資本的投資回報預期這兩年是在下降的，是有益于大家做長期穩定的投資回報。第二個無論存量物業還是持有物業，其實看的是整個長期的成長，不同的資產也有不同的退出渠道。比如存量改造，沒有產權，也談不上退出，無非就是賺價差，也可以通過開發階段的供應鏈，追求穩定的租金回報率。另外一點金融需要一個生態，不同的時期有不同的喜好，需要從原來的高額回報變成一個穩定安全的回報，這一點是未來的方向。最終最重要的是經營的物業是否能有一個足夠安全、足夠穩定的現金流，因為它不是資產，需要靠現金流，所以經營更重要。

楊斌：從REITs的角度來看，IPO的感受特別深，無論是市場還是監管機構要看資產的質量，第二個就是有沒有非常專業的運營水平，給到長期穩定的回報。這兩點圍繞一個平臺，無論是業主還是運營商，要有兩種能力，一個是你的經營能力，一個是你的資本能力。它最終會把整個社會的資本納入到這個體系里面來，包括個人投資者，一些小的投資者都能參與到商業地產的整個運營，以及升值的過程中來，才會讓整個市場有一個良好的循環和周期，也就傳導到上游。你從運營端到獲得端都能夠比較規范的、專業的在這個行業里面，參與整個市場的發展，上海每年過千億的交易額，但在全球城市里面排二十幾位，這還是退出通道不夠規范，我認為未來REITs是我們很重要的發展方向。

楊斌 上海百聯資產控股有限公司副總經理

潘韜：關于退出的問題，我講兩個方面，第一個方面是方法論的問題，以退為始，能不能想好退出機制取決于你對業務的判斷能力，要相對比較精準，要有80%的準確性，這是一個方法論的問題。第二個是我個人體會，要防止資本錯配。財政資金、國有資本、國外資本、民間資本，不同的資本它的偏好是完全不一樣的，如果你把錯誤的對象引入了這個項目，這個結果會非常殘酷的。像大家談的“3+2”、“5+2”，如果把民間資本引入一個“5+3”的項目，他殺了你不可。同樣有的項目引入了財政資本，他就不想退了，所以要避免錯配，尤其在中國現在的金融環境和現代發展階段。大家都知道我們的存量資本退出還遠遠沒有完善，最后所有的完善都取決于REITs的大規模實施，在這種條件下最可怕的事情不是團隊專業能力的問題，資本的錯配遠遠大于團隊專業能力。